第百四十四章 揣摩（3 / 3）

“箭在弦上，可以不发！”

“可以不发？”苏智还是头一次领略唐氏幽默，第一个带头笑了出来。

端起酒杯过了口酒瘾，苏智才看看停住笑容道“看来我是白担心了，这个问题你早就想过？”

“最近这几天我考虑过这个问题，也跟人讨论过，但结果，却不一定是大家满意的！”

“边吃边说！”苏智见唐雅雯皱眉还以为她为难，反过来安慰她道“没事啊，我可不是给你下指标。我就是不懂，想听听你的意见。”

“先不具体说房地产，我先说为什么杨总理要在大家都认为南方房地产市场泡沫破碎的时候，非要在北方复制南方城市经济发展的模式。因为，除了琼州之外，南方的地产市场根本就不存在所谓的泡沫。”

“不存在泡沫？”听到自己的假设得以印证，苏智懂却又不懂得点了点头。

习惯了在饭桌上说事儿的唐雅雯放下刚刚拿起筷箸，转而端起茶盏清缀了一口“道理很简单，除琼州之外，南方一些城市的高房价形成因素，并不是土地供给价格决定的，而是土地供给的时间价值决定的。前阵子国家宏观调控，用的是提高土地供给量和供给价格，并同时以多种限制手段挤掉开发商因为捂盘而产生的时间价值的方法。在土地的供给和土地价格不减反增的情况下，何来泡沫一说？”

唐雅雯单纯说时间价值，苏智懂，但套在房地产市场上，却让他连刚才那点儿明白劲儿也一并被绕了进去。

看出他不明白，唐雅雯顿了顿之后才继续道“南方地产圈子有个三不做。即项目利润低于50%不做，项目投资高于30%不做，资金周转率达不到1不做。一个地产项目，3000万实际投资，一年以上的炒盘时间。因为资金周转率而被放大的货币时间价值，加上土地价格在房地产二级市场上的虚高，最后这个项目放盘的时候，总价值不低于三亿。”

“第一个吃螃蟹的可以这么做，那第二个呢？土地价格不也随即被抬高了？”同样在旁边儿认真听讲的李丹晨听懂了唐雅雯的意思，忍不住插了句嘴。

唐雅雯没回答李丹晨，却把问题丢给苏智道“会吗？”

“一级土地交易市场不透明！”苏智下意识的抬了抬手，却发现眼前放的是盘子而不是笔记本。

随性的笑笑，唐雅雯继续道“在南方一线发达城市，房地产项目每发生一个单位直接投资，与其相关的行业就会有不低于两个倍数的间接投资和相同规模的就业机会。所以无论是国家还是地方政府，都会因为房地产作为当地支柱产业对经济的推动作用，或多或少的为其开绿灯放行。而放行的结果，就是满足房地产市场需求的同时，市场上伴随着出现投资和投机的生存土壤。投机和投资的行为，形成房地产市场的二次繁荣。”

“既然这样，为什么国家又会打压南方房地产市场？”李丹晨看看苏智，再一次提出了自己的疑问。

“或许这个问题应该这么问，为什么国家在打压南方地产市场利润空间的同时，又给当地的地产商和地产市场投机的那部分热钱，向北指了一条明路？”

反问了李丹晨一句，唐雅雯想都不想的解释道“因为，由于北方与南方一些地区在政策、经济发达程度、房改深化程度上存在差异，房地产作为某地经济发展的支柱性作用并不明显。所以为了解决这些问题，满足北方迫切需要缩短跟南方的经济差距的渴求，南方才出现所谓需要打压的房地产泡沫……”